Plan patrimonial inmobiliario personalizado

02 · Estructura económica y operativa

Activos a tu nombre, flujos visibles y decisiones separadas

El inversionista compra departamentos individualizados, a su nombre y con su crédito. Inversiones Cognitiva no recibe ni custodia el capital de compra. Cada unidad se analiza como una economía completa y cada fuente de resultado se muestra por separado, con cifras del mismo motor de la calculadora.

Para una unidad de — con pie de —, el capital comprometido por unidad incluye costos de compra, habilitación, honorario y una reserva de caja restringida que absorbe los déficits antes de pedir nuevos aportes; el saldo no usado se devuelve al final. Cifras del caso base ilustrativo; no cambian con la calculadora.

Deuda hipotecaria por unidad: — (LTV —). La reserva no es rentabilidad ni gasto: es caja apartada que cubre meses sin renta o con déficit. En el caso base —.

03 · Diagnóstico y configuración

El plan parte de tus límites, no del stock disponible

Antes de mirar una sola unidad se fijan capital, deuda consolidada, aporte mensual sostenible, horizonte, liquidez y preferencias. Con eso definido, el mismo capital admite configuraciones muy distintas; aquí se muestran tres puntos de referencia calculados con el motor.

Capital —, deuda aprobada —, aporte máximo — al mes y los mismos supuestos de mercado del caso base. Lo que varía es pie, plazo, reserva, horizonte y modalidad de compra. Cada tarjeta muestra el plan dimensionado con prueba de resiliencia y cómo se comporta ese mismo plan en el escenario adverso.

No son productos, fondos ni clases de riesgo reguladas: son puntos de referencia del espacio de decisión, con renta tradicional (contrato anual) y sin reinversión automática. La lectura útil: con más deuda, la misma valorización rinde más sobre el capital, pero el aporte mensual bajo estrés y la sensibilidad a la venta crecen. La configuración final se diseña con el diagnóstico y se vuelve a calcular con cotizaciones reales.

04 · Método de selección

Un embudo que busca razones para descartar temprano

Una oportunidad no avanza por una buena historia comercial. Debe superar cuatro filtros, una revisión documental y una prueba de estrés con datos comparables y fechados. Se compra para un arrendatario concreto, no para todos.

La lista de comunas y proyectos elegibles se construye en el data room de cada mandato con datos fechados; este documento no recomienda comunas ni proyectos específicos.

Los pesos son una guía inicial. Una regla de descarte no se compensa con mayor puntaje en otra dimensión.

Qué unidad se compra, a nombre de quién, con qué crédito y bajo qué régimen se decide antes de la escritura con el especialista tributario del inversionista. Ninguna de estas palancas se multiplica por número de titulares ni se presume disponible en el futuro.

05 · Economía del plan · calculadora auditable

Del presupuesto a un flujo mensual completo

La calculadora limita el tamaño por capital, deuda aprobada y aporte sostenible, y exige que ese aporte resista el escenario adverso. Modela pie en cuotas, entrega, estabilización, vacancia, costos, amortización, seguros, reserva y una liquidación hipotética al final del horizonte. No solicita datos personales ni envía información a servidores.

06 · Ejecución y gobierno

Un proceso con entregables, responsables y puertas de control

La propuesta no termina en la selección. Define qué se entrega en cada fase, qué decisión conserva el inversionista, qué evidencia permite avanzar y qué pasa después de la escritura.

1. 01

   Semana 0–1 · Diagnóstico

   Mandato de inversión

   Objetivo, liquidez, obligaciones, horizonte, concentración, aporte máximo, preferencias y límites. Se levanta la preaprobación consolidada con información completa a cada institución.

   Puerta: mandato firmado y datos validados
2. 02

   Semana 1–3 · Mercado

   Lista larga y descarte

   Universo comparable, cuatro filtros, fuentes fechadas, comisiones de cada proyecto reveladas y registro de razones de exclusión.

   Puerta: lista corta aprobada por el inversionista
3. 03

   Semana 2–5 · Diligencia

   Activo, modelo y deuda

   Data room, modelo mensual con escenario adverso y sensibilidades, revisión técnica y jurídica por especialistas, ofertas de financiamiento comparables.

   Puerta: condiciones precedentes cumplidas
4. 04

   Según operación · Cierre

   Negociación y documentación

   Precio, promesa, financiamiento, escritura, seguros, inventario y trazabilidad de pagos. El inversionista firma y paga directamente; Inversiones Cognitiva coordina y verifica.

   Puerta: autorización expresa por unidad
5. 05

   Operación · Seguimiento

   Entrega, renta y control

   Recepción con revisión de terminaciones, habilitación, colocación, conciliación mensual, incidentes y tablero trimestral contra el modelo.

   Puerta: revisión por gatillos, no por calendario

07 · Riesgos, controles y límites

El riesgo útil es el que tiene dueño, indicador y respuesta

El registro no elimina riesgos. Hace explícito quién los monitorea, qué señal obliga a actuar y qué pérdida sigue siendo posible después del control. Tiene la misma jerarquía visual que los beneficios porque pesa lo mismo en la decisión.

08 · Fuentes, supuestos y próximos pasos

Cada cifra declara si es dato, cotización o supuesto

Este registro separa antecedentes públicos vigentes a la fecha de corte de parámetros ilustrativos. Ninguna referencia pública reemplaza la validación particular del activo, del crédito ni del contribuyente. Todas las fuentes fueron consultadas el 25.08.2026.

Reglas de contenido de este documento: no se cita legislación inexistente sobre corredores (en Chile no existe registro obligatorio ni licencia de corretaje; el registro fue derogado en 1989); los proyectos de ley se tratan como proyectos hasta su publicación; ninguna práctica de una empresa se presenta como regla universal; todo monto de ejemplo es ilustrativo.